Проблема планировок квартир без отделки

Обращаем внимание, что выявлена судебная практика по аналогичным спорам, в которой суд принимал решение в пользу застройщика.

Вопрос: какой объект должен быть передан дольщикам по ДДУ с «бетоном»?
Ответ: объект долевого строительства – жилое помещение (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ)).

В наших ДДУ «с бетоном» указано, что объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира «свободой планировки». Термин «свободная планировка» в законодательстве присутствует только в

“СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87″ (утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 N 1033/пр)”:

5.10 Жилые здания с квартирами свободной планировки, предусматривающей возможность их трансформации, при завершении строительства могут сдаваться в эксплуатацию без устройства перегородок и проведения в таких квартирах полного комплекса отделочных, части специальных строительных работ и установки внутреннего оборудования. В этом случае застройщик (технический заказчик) должен иметь по разработанной проектной документации положительное заключение экспертизы и разрешение на строительство.

В проектной документации на жилые здания с квартирами свободной планировки, а также в договорах или иных документах, регламентирующих отношения между участниками инвестиционного процесса, указывается состав строительно-монтажных работ и работ по установке инженерного оборудования. При этом требуется учесть необходимость выполнения в полном объеме всех работ, которые должны предусматриваться проектной документацией, в местах общего пользования (отделка и обустройство лестничных клеток, вестибюлей, монтаж лифтов, инженерного оборудования здания, систем, обеспечивающих его пожаробезопасность).

Согласно п. 14 ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)) к жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 214-ФЗ). Соответственно, нам по ДДУ должна передаваться квартира, соответствующая установленным требованиям.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ). К помещениям вспомогательного использования относятся: кухня или кухня-ниша, передняя, ванная комната или душевая, уборная или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и пр. Кухня – это вспомогательное помещение или его часть, с обеденной зоной для приёма пищи членами семьи, а также с размещением кухонного оборудования для приёма пищи, мойки, хранения посуды и инвентаря, возможно для временного хранения продуктов питания и сбора коммунальных отходов (Приказ Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр «Об утверждении СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»).

То есть нам по ДДУ должна быть передана квартира, в которой имеется одна или несколько комнат, а также кухня, санузел, пр.

В соответствии с ч. 3 ст. 15 ЖК РФ требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

В соответствии с п. 20 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (далее – Положение) (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47) объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в МКД, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (п. 24 Положения).

В силу п. 3.9 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 (утв. Постановлением от 10.06.2010 № 64) не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.

В силу ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно планам, которые представители застройщика предъявляли для ознакомления в отношении квартир «с бетоном», в данных квартирах имеется только одна жилая комната площадью во всю квартиру, отсутствуют кухня, санузлы, коридоры.

Кроме того, площадь квартир «с бетоном» посчитана исходя не из общей суммы площадей всех помещений (то есть без учёта перегородок), площадью квартиры является площадь единственной жилой комнаты, которой выступает вся квартира.