Проведение первого ОСС

Вопрос: с какого момента я могу участвовать в общем собрании собственников помещений (далее – ОСС) дома?

Ответ: лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в ОСС и принимать решения по всем вопросам повестки дня ОСС в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Вопрос: если квартиры (иные помещения) не проданы застройщиком либо не получены собственниками от застройщика, кто будет участвовать в ОСС в отношении этих помещений?
Ответ: ЖК РФ не предусматривает возможности участия застройщика в ОСС в отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на данные помещения. То есть из буквального прочтения положений ЖК РФ следует, что застройщик без зарегистрированного права собственности не вправе участвовать в ОСС и его голоса не учитываются при принятии решений ОСС.

Необходимо отметить, что судебная практика по данному вопросу противоречива. Учитывая изложенное, в случае если застройщик примет решение участвовать в ОСС в отсутствие зарегистрированного права собственности, рекомендуем обращаться в государственные органы для получения разъяснений о правомерности действий застройщика.

Вопрос: ОСС будет проводиться, и решения будут приниматься всеми собственниками в отношении всех домов нашего жилого комплекса на едином ОСС или по каждому дому будет проводиться отдельное ОСС?

Ответ: ЖК РФ не предусматривает возможности проведения единого ОСС с подсчётом общего количества голосов в отношении нескольких домов. Соответственно, ОСС будет проводиться в отношении каждого дома отдельно.

Вопрос: кто может быть инициатором ОСС?

Ответ: ОСС может быть инициировано самими собственниками (даже одним собственником), УК, осуществляющей управление домом по договору управления (ч. 1 и ч. 7 ст. 45 ЖК РФ) и иными лицами в установленных случаях (например, Управой района). Инициирование первого ОСС временной УК – спорный вопрос.

Имеются разработанные Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (утв. Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393) (далее – Рекомендации Москвы),  а также схожие Методические рекомендации, утверждённые Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр (далее – Рекомендации Минстроя).

Рекомендации Москвы предусматривают возможность прохождения обучения по вопросам управления многоквартирными домами, организованного Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в порядке, установленном Правительством Москвы. О проведении курсов возможно уточнить в Управе нашего района (https://zap-degunino.mos.ru/presscenter/news/detail/2165090.html).

Также Рекомендации Москвы предусматривают возможность разрабатывать необходимую для проведения ОСС документацию и решать иные организационные вопросы инициативной группой собственников совместно с Управой района, которая оказывает необходимую помощь.

Вопрос: возможно ли менять повестку дня ОСС?

Ответ: нет, ОСС не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Вопрос: возможно ли проводить одновременно несколько ОСС?

Ответ: законом не запрещено проводить одновременно несколько ОСС, в том числе по аналогичными вопросам повестки дня. При этом орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение 3 месяцев подряд 2 и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого ОСС (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Вопрос: как получить реестр собственников для инициирования ОСС?

Ответ: собственники-инициаторы проведения ОСС могут запросить реестр, например, у УК. Запрос необходимо направить в УК в письменном форме (в т.ч. возможно направить запрос посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства на сайте https://dom.gosuslugi.ru/). УК обязана в течение 5 дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику этот реестр (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Вопрос: как необходимо уведомить собственников о проведении первого ОСС?

Ответ: инициатор ОСС обязан сообщить собственникам о проведении ОСС не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение о проведении ОСС должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено каждому собственнику под роспись (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В сообщении должны быть указаны предусмотренные ч. 5 ст. 45 ЖК РФ обязательные сведения.

Примерная форма сообщения утверждена, в том числе Приложением № 1 к Рекомендациям Минстроя.

Вопрос: какой кворум должно иметь ОСС?

Ответ: ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 44.1 ЖК РФ).

Вопрос: если я не могу лично принять участие в ОСС, как мне оформить доверенность на представителя?
Ответ: доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике в соответствующем доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть удостоверена (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ):

– организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ);
– нотариально.

Вопрос: сколько голосов имеет каждый собственник на ОСС?

Ответ: количество голосов, которым обладает каждый собственник на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Вопрос: сколько голосов необходимо для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование?

Ответ: решения ОСС принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании, за исключением случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Указанное означает, что при наличии минимального кворума «50% голосов + 1 голос» решение может быть принято всего лишь «25% голосов + 1 голос» от общего числа голосов всех собственников.

Подлинники решений и протокола ОСС подлежат обязательному представлению инициатором ОСС в УК не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). УК в течение 5 дней с момента получения указанных документов обязана направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение 3 лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Вопрос: обязан ли я исполнять решения ОСС, если я (мой представитель) не участвовал в ОСС?

Ответ: решение ОСС, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 чт. 46 ЖК РФ).

Вопрос: если я не участвовал в ОСС или голосовал против, могу ли я обжаловать принятое решение?

Ответ: собственник вправе обжаловать в суд решение ОСС при наличии одновременно следующих условий:

– решение принято ОСС с нарушением требований ЖК РФ;

– собственник не принимал участие в этом ОСС или голосовал против принятия такого решения;

– таким решением нарушены права и законные интересы данного собственника.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Вопрос: можем ли мы организовать ОСС и голосовать заочно в электронной форме?

Ответ: на первом ОСС мы будем участвовать в ОСС «на бумаге» (ст. 48 ЖК РФ). Но мы вправе принять решение о возможности в дальнейшем использовать государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства или иные информационные системы при проведении ОСС в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Например, мы вправе принять решение об использовании информационной системы проекта «Активный гражданин» для проведения ОСС в форме заочного голосования (Постановление Правительства Москвы от 27.02.2018 N 115-ПП «О реализации пилотного проекта «Электронный дом» и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. N 428-ПП»).