Проведение конкурса о выборе УК

Проведение конкурса по отбору управляющей организации (далее – УК) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (далее – РВЭ) многоквартирного дома (далее – МКД)

Вопрос: Обязан ли я заключить договор с управляющей организацией (далее – УК) и внести плату в сумме, рассчитанной УК, авансом за 4 месяца вперёд (это условие имеется в договоре долевого участия):

Ответ: Нет, указанные требования не основаны на законе. Более того, от Вашего отказа заключить договор с УК и внести аванс не зависит передача квартиры. Застройщик обязан передать Вам квартиру, даже если Вы откажетесь от заключения договора с УК и не внесёте аванс за 4 месяца.

Вопрос: Может ли договор с УК содержать условия, отличные от законодательно зафиксированных норм права?

Ответ: Договор с УК не может устанавливать условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Подробный порядок заключения договора с УК в письменной форме отражён в пп. 22-24, 29, 30 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Постановление № 354). Обращаем внимание, что на рассмотрение проекта договора, предлагаемого УК, у нас есть 30 дней. Мы также вправе передать УК протокол разногласий по договору.

Обращаем внимание, что УК не вправе оказывать нам какие-либо дополнительные работы (услуги) за плату без нашего согласия. А если такие работы (услуги) оказаны без согласия, то мы вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, мы вправе потребовать возврата уплаченной суммы (п. 3 ст. 16 Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 156 Постановления № 354).

Вопрос: Если я не подписал предложенный УК договор, как будут оказываться КУ?

Ответ: Вам не может быть отказано в предоставлении КУ в случае отсутствия заключенного в письменной форме договора. Если Вы фактически пользуетесь КУ (включаете свет, воду и т.п.), то УК должна оказывать Вам услуги на условиях, предусмотренных Постановлением № 354 (пп. 6, 7 Постановления № 354).

Вопрос: Кто управляет МКД после получения РВЭ?

Ответ: Не позднее чем через 5 дней со дня получения РВЭ МКД застройщик (а не жители) должен заключить договор управления с УК, которая и будет осуществлять управление МКД до заключения договора управления МКД между жителями, принявшими от застройщика квартиры, и УК, отобранной по результатам конкурса (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос: Как временная УК превращается в постоянную?

Ответ: Временная УК по закону может стать постоянной либо если победит в открытом конкурсе, либо если жители её выберут на ОСС.

Но есть нечистоплотные практики обхода законодательства.

Вопрос: Как инициировать проведение конкурса?

Ответ: В течение 20 дней со дня выдачи РВЭ Управа нашего района (сайт Управы https://zap-degunino.mos.ru/) размещает извещение о проведении конкурса по отбору УК на сайте https://www.torgi.gov.ru/ и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит конкурс (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). Порядок проведения конкурса установлен Правительством РФ. При этом конкурс может проводиться как на право заключения договоров управления одним МКД, так и на право заключения договоров управления несколькими МКД.

Нарушение процедуры организации или проведения конкурса является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления МКД, заключенных по результатам такого конкурса (п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75).

Вопрос: По итогам конкурса определена УК, что делать дальше?

Ответ: В течение 10 дней со дня проведения конкурса Управа уведомляет всех жителей, принявших от застройщика квартиры, о результатах конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные жители обязаны заключить договор управления данным домом с УК, отобранной по результатам конкурса. Если в течение 2 месяцев со дня проведения конкурса собственники не заключили договор управления с УК, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос: Если конкурс признают несостоявшимся что происходит дальше?

Ответ: Договор может быть заключён без проведения конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса на сайте https://www.torgi.gov.ru/ (ч. 8, 8.1 ст. 161 ЖК РФ). В таком случае управление МКД осуществляется УК, определенной решением Управы. Такая УК осуществляет управление МКД до выбора новой УК, но не более 1 года (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос: Как отказаться от УК?

Ответ: Собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. Для этого необходимо до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принять решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Вопрос: Если мы на очередном ежегодном ОСС не выберем/не реализуем способ управления домом?

Ответ: По окончании срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса, будет проводиться новый конкурс (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).