Как оплачиваются платежи за жилое помещение и коммунальные услуги после РВЭ

Как оплачиваются платежи за жилое помещение и коммунальные услуги (далее – КУ) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (далее – РВЭ)

Вопрос: Обязан ли я заключить договор с управляющей организацией (далее – УК) и внести плату в сумме, рассчитанной УК, авансом за 4 месяца вперёд (это условие имеется в договоре долевого участия):

Ответ: Нет, указанные требования не основаны на законе. Более того, от Вашего отказа заключить договор с УК и внести аванс не зависит передача квартиры. Застройщик обязан передать Вам квартиру, даже если Вы откажетесь от заключения договора с УК и не внесёте аванс за 4 месяца.

Вопрос: Может ли договор с УК содержать условия, отличные от законодательно зафиксированных норм права?

Ответ: Договор с УК не может устанавливать условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Подробный порядок заключения договора с УК в письменной форме отражён в пп. 22-24, 29, 30 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Постановление № 354). Обращаем внимание, что на рассмотрение проекта договора, предлагаемого УК, у нас есть 30 дней. Мы также вправе передать УК протокол разногласий по договору.

Обращаем внимание, что УК не вправе оказывать нам какие-либо дополнительные работы (услуги) за плату без нашего согласия. А если такие работы (услуги) оказаны без согласия, то мы вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, мы вправе потребовать возврата уплаченной суммы (п. 3 ст. 16 Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 156 Постановления № 354).

Вопрос: Если я не подписал предложенный УК договор, как будут оказываться КУ?

Ответ: Вам не может быть отказано в предоставлении КУ в случае отсутствия заключенного в письменной форме договора. Если Вы фактически пользуетесь КУ (включаете свет, воду и т.п.), то УК должна оказывать Вам услуги на условиях, предусмотренных Постановлением № 354 (пп. 6, 7 Постановления № 354).

Вопрос: С какого момента я должен оплачивать плату за жилое помещение и КУ?

Ответ: С момента принятия квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). До передачи квартиры платежи оплачиваются застройщиком.

Вопрос: Что включается в плату за жилое помещение и КУ?

Ответ: Для нас плата включает (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя (а не сверх) плату за услуги, работы по управлению домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в доме;

2) плату за коммунальные услуги: плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у нас возникнет после включения нашего дома в региональную программу капитального ремонта при её актуализации. При этом вносить платежи мы будем обязаны по истечении 8 календарных месяцев после включения нашего дома в региональную программу капитального ремонта (5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Вопрос: Кому я должен вносить плату с момента принятия квартиры?

Ответ: В случае заключения застройщиком после получения РВЭ договора управления домом с УК, плата за жилое помещение и КУ вносится жильцом, принявшим квартиру от застройщика, такой УК (ч. 7.4 ст. 155 ЖК РФ).

Обращаем внимание, что ЖК РФ не предусматривает обязанности жильцов заключать договоры управления домом с данной УК. Рекомендуем уточнить, имеется ли заключённый договор управления между застройщиком и УК, поскольку в отсутствие такого договора управление домом осуществляется застройщиком и плата вносится застройщику (ч. 7.3 ст. 155 ЖК РФ).

В случае заключения жильцом договора управления домом с УК, отобранной по результатам конкурса, плата за жилое помещение и КУ вносится такой УК (ч. 7.2 ст. 155 ЖК РФ).

Плата также может вноситься напрямую ресурсоснабжающим организациям и региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами (ч. 7.5 ст. 155 ЖК РФ). По вопросам выбора способа управления домом и возможности оплаты услуг напрямую ресурсоснабжающим организациям см. памятку по проведению первого общего собрания собственников (далее – ОСС).

Вопрос: В какой срок я должен оплачивать КУ и на основании чего?

Ответ: Плата за жилое помещение и КУ вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение и КУ вносится на основании:

1) платежных документов, представленных не позднее 1 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления домом;

2) сведений, содержащихся, например, в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).

Кроме того, информация о размере платы за жилое помещение и КУ, задолженности по оплате жилых помещений и КУ размещается также в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ) на сайте https://dom.gosuslugi.ru/ (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Вы можете вносить плату за жилое помещение и КУ с использованием ГИС ЖКХ (ч. 17 ст. 155 ЖК РФ). Также посредством ГИС ЖКХ Вы можете заключить договор с УК (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), поэтому внимательно читайте всю информацию, направляемую через свой личный кабинет в ГИС ЖКХ.

Вопрос: Сколько составляет плата за жилое помещение и КУ?

Ответ: Размер платы за содержание жилого помещения до принятия нами решения о выборе способа управления домом устанавливаются в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 13.12.2016 № 848-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения» (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за КУ определяется в соответствии с Постановлением № 354, Постановлением Правительства Москвы от 29.09.2009 № 1030-ПП «О регулировании цен (тарифов) в городе Москве» (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ). Органом, уполномоченным регулировать цены (тарифы) является Департамент экономической политики и развития города Москвы, на сайте которого по адресу https://www.mos.ru/depr/ Вы можете найти тарифы и соответствующие постановления.

Впоследствии размер платы за содержание жилого помещения в доме будет определён нами на ОСС. Размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Размер расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества определяется в соответствии с ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ.

Вопросы выбора способа управления подробнее отражены в памятке по проведению первого ОСС.

Порядок действий в случае нарушения УК порядка расчёта платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, отражён в чч. 11-13 ст. 156 ЖК РФ (в отношении платы за КУ см. ст. 157 ЖК РФ).